Autor: API

Conocer la fiscalidad de cada operación comercial es esencial para mantenerse dentro del marco legal. En Dr. House revisamos cómo se calcula el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en la compra de viviendas, cuánto se debe pagar, quién está obligado a pagarlo y quiénes pueden estar exentos.

¿Qué es el ITP?

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es un tributo que grava la compra de viviendas usadas, vehículos y ampliaciones de capital. Este impuesto se paga a la delegación de Hacienda de cada Comunidad Autónoma mediante la presentación del modelo 600, en el caso de las viviendas.

 

El ITP es un impuesto indirecto aplicado sobre el valor de la transacción. Dentro de su legislación se incluyen tres tipos de impuestos: transmisiones patrimoniales onerosas (TPO), operaciones societarias (OS) y actos jurídicos documentados (ADJ). Este artículo se enfoca en las transacciones patrimoniales onerosas.

Transacciones sujetas al ITP

En España, las transacciones más comunes sujetas al ITP son:

1. Compra de viviendas de segunda mano: La adquisición de una vivienda usada entre particulares está sujeta al ITP y no al IVA.
2. Alquiler de viviendas: Incluye alquileres temporales, como pisos para estudiantes.
3. Compra de vehículos usados entre particulares: Salvo si se adquieren para su reventa, en cuyo caso están exentos.
4. Operaciones societarias: Algunas transacciones realizadas por sociedades también pueden estar sujetas al ITP.

Cálculo del ITP

El importe del ITP es diferente dependiendo de la Comunidad Autónoma. Desde el 10 de julio de 2021, con la Ley 11/2021, la base imponible del ITP se calcula usando el valor de referencia del Catastro, que debe ser similar al valor de mercado.

Para calcular el ITP de una vivienda, considera:

 

• Tipo general del 4%
• Para viviendas hasta 400.000 euros: gravamen del 8%
• Para viviendas hasta 700.000 euros: gravamen del 9%
• Para viviendas de más de 700.000 euros: gravamen del 10%
• Para plazas de garaje, estos porcentajes se aplican a límites de 30.000 euros (8%), 50.000 euros (9%) y más de 50.000 euros (10%)

 

Estos porcentajes pueden variar por Comunidad Autónoma. Es posible utilizar una calculadora de ITP en línea para determinar el monto exacto.

Pago del ITP

El ITP debe pagarse antes de la firma de la escritura pública de compraventa. El comprador debe presentar una declaración ante la Administración Tributaria de la Comunidad Autónoma correspondiente utilizando el modelo 600, y el plazo para pagar el ITP comprende los 30 días hábiles a partir de la fecha de la escritura de compraventa.

Exenciones del ITP

Algunas situaciones comunes de exención del ITP incluyen:

 

• Transferencias entre cónyuges en caso de separación o divorcio
• Herencias y donaciones, dependiendo de la legislación
• Operaciones realizadas por el Estado, administraciones públicas, Seguridad Social y entidades sin ánimo de lucro
• Transferencia de bienes o derechos como compensación por indemnizaciones reconocidas judicialmente

Obligados a pagar el ITP

El ITP lo paga la persona física o jurídica que adquiere una vivienda de segunda mano. En la compra, el comprador es quien paga el ITP, mientras que en el alquiler, el arrendatario es el responsable del pago.

En España, donde los veranos suelen ser muy calurosos, no todas las viviendas disponen de aire acondicionado. Un estudio reciente revela que solo el 41% de las viviendas cuentan con sistemas de climatización. Este análisis se ha realizado a partir de más de 500.000 anuncios de viviendas en venta y alquiler disponibles en la base de datos hasta el 15 de junio de 2024. En Dr. House te contamos la situación acerca de la climatización en España.

Las ciudades con temperaturas más extremas en verano son las que tienen mayor proporción de viviendas climatizadas. En Sevilla, el 75% de las viviendas en el mercado tienen aire acondicionado, seguida de Córdoba con un 70%. Valencia y Jaén tienen un 66%, y Palma y Madrid un 65%. Otras ciudades con alta proporción de viviendas climatizadas incluyen Toledo (61%), Alicante (59%), Barcelona (58%), Málaga (58%), Murcia (55%), Badajoz (53%), Almería (53%), Melilla (51%) y Ciudad Real (50%).

 

En contraste, las ciudades del norte de España, que suelen ser más frescas pero también experimentan olas de calor, tienen menos viviendas con aire acondicionado. En Pontevedra, el número es tan bajo que no es estadísticamente significativo. Burgos, Lugo, Oviedo, Soria y Santander tienen solo un 1% de viviendas con aire acondicionado. Ávila, Vitoria, León y A Coruña registran un 2%, Palencia un 3%, y Bilbao y Ourense un 4%.

 

¿Cuál es la diferencia entre viviendas en venta y alquiler con aire acondicionado?

 

Hay una notable diferencia entre las viviendas en venta y las de alquiler en cuanto a la disponibilidad de aire acondicionado. El 56% de las viviendas en alquiler tienen aire acondicionado, en comparación con el 38% de las viviendas en venta. Esto sugiere que los inquilinos valoran más la climatización, mientras que los compradores no la consideran tan importante, dado que instalar aire acondicionado es relativamente económico.

 

En Sevilla, el 87% de las viviendas en alquiler tienen aire acondicionado, frente al 68% de las viviendas en venta. En Córdoba, el 85% de las viviendas en alquiler están climatizadas, en comparación con el 68% de las viviendas en venta. En Jaén, las cifras son del 82% frente al 63%. En Barcelona, el 81% de las viviendas en alquiler tienen aire acondicionado, mientras que solo el 50% de las viviendas en venta lo tienen. En Madrid, el 75% de las viviendas en alquiler están climatizadas, frente al 58% de las viviendas en venta.

 

La situación es similar en la parte baja de la tabla, excepto en Teruel y Soria, donde ninguna de las viviendas en alquiler tiene aire acondicionado.

La Ley 12/2023, aprobada hace un año, fue diseñada para reformar el mercado residencial español, especialmente en el ámbito del alquiler, pero sus efectos han sido controvertidos y mayormente negativos según expertos consultados. En Dr. House te explicamos cuáles son las tendencias de oferta y precios en el sector inmobiliario un año después.

 

La normativa ha generado una profunda desconfianza entre los propietarios, quienes han reducido drásticamente la oferta de viviendas en alquiler debido a las nuevas regulaciones. En lugar de la normalización de precios esperada, se ha observado un aumento significativo en muchas zonas, lo que ha exacerbado las dificultades para encontrar vivienda asequible.

 

Desde su entrada en vigor, la ley ha sido criticada por diversos sectores de la sociedad, incluyendo políticos, empresarios y profesionales inmobiliarios, quienes advirtieron sobre sus posibles consecuencias adversas. Según estos expertos, la ley ha consumido recursos significativos del sector inmobiliario para argumentar en contra de sus efectos perjudiciales y solicitar su revisión o derogación.

 

Uno de los puntos más polémicos ha sido la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, implementada hasta ahora solo en Cataluña, donde se han aplicado límites a los aumentos de alquileres. Esta medida, aunque destinada a contener precios, ha llevado a un desplazamiento de la oferta hacia alquileres temporales y por habitaciones, que quedan fuera de la regulación, exacerbando aún más la escasez de viviendas permanentes.

 

La ley también ha incentivado la búsqueda de formas de alquiler menos reguladas, como los alquileres temporales y los arrendamientos por habitaciones, que ofrecen a los propietarios mayores libertades y rentabilidades frente a las restricciones impuestas por la nueva normativa.

 

En términos económicos, se estima que la oferta de viviendas de alquiler permanente ha disminuido significativamente, especialmente en grandes ciudades como Madrid y Barcelona, mientras que los precios continúan su tendencia alcista. Esta situación ha incrementado la carga financiera para los inquilinos, aumentando la proporción de ingresos familiares destinados al pago del alquiler en muchas ciudades principales.

 

A pesar de las críticas y los problemas surgidos, el Gobierno continúa explorando formas de regular el mercado, especialmente en áreas donde la ley no ha sido implementada o ha encontrado resistencia política. Esta situación ha creado un ambiente de incertidumbre legal y económica que afecta tanto a propietarios como a inquilinos, complicando aún más la situación del acceso a la vivienda en España.

Dar de baja tu seguro de hogar puede parecer una tarea complicada, pero con la información correcta y siguiendo unos sencillos pasos, puedes hacerlo de manera exitosa y sin contratiempos. En Dr. House te guiamos a través del proceso para que puedas cancelar tu póliza de seguro de hogar de forma eficiente y sin estrés.

 

En primer lugar, es fundamental revisar el contrato firmado para entender las condiciones específicas de cancelación, incluyendo posibles penalizaciones. Luego, debes contactar a la aseguradora utilizando un medio fehaciente como correo electrónico, fax o formulario web, asegurándote de recibir confirmación de que han recibido tu solicitud de baja.

 

Respetar los plazos legales es también cuenta: generalmente, debes notificar tu intención de cancelar al menos un mes antes del vencimiento del contrato (dos meses si es la aseguradora quien desea finalizar el contrato). No hacerlo a tiempo puede resultar en una prórroga automática del seguro por otro año. Es necesario proporcionar la documentación adecuada, que puede incluir tu DNI, número de póliza, y una solicitud formal de cancelación firmada.

 

Es importante destacar que simplemente devolver el recibo del seguro no equivale a una cancelación efectiva; debes obtener confirmación escrita de la aseguradora. Además, la devolución de la parte proporcional de la prima no consumida no es obligatoria según la ley, a menos que se cumplan condiciones específicas como la transmisión del objeto asegurado sin aceptación por parte de la aseguradora.

 

Cancelar un seguro de hogar implica seguir un procedimiento claro y documentado. Desde revisar el contrato inicial hasta comunicar la cancelación por canales adecuados y dentro de los plazos establecidos, cada paso es crucial para asegurarse de que la póliza se termine correctamente. Esto no solo evita la renovación automática no deseada, sino que también garantiza que estés preparado en caso de cualquier eventualidad futura.

El Gobierno español, encabezado por Pedro Sánchez, ha acelerado el cese de las ‘golden visa’, cumpliendo con su advertencia en un lapso de apenas 24 horas. Esta medida implica eliminar la concesión de permisos de residencia a inversores extranjeros no comunitarios que destinan más de 500.000 euros en viviendas en España. En Dr. House te explicamos qué cambiará con el anuncio del gobierno sobre la Golden Visa.

 

Las principales inmobiliarias de lujo del país han expresado su postura ante esta decisión, señalando que, si bien afecta al sector al eliminar una opción atractiva para algunos inversores, el impacto previsto es limitado. Argumentan que la mayoría de los inversores extranjeros en España no basan sus decisiones en la obtención de la ‘golden visa’, sino en otros aspectos como la calidad de vida y la seguridad.

 

El esquema de la ‘golden visa’ se implementó para atraer inversores internacionales a España, pero el número real de transacciones bajo este programa ha sido bajo desde su inicio en 2013. Las inmobiliarias de lujo señalan que la demanda extranjera en España se basa en factores fundamentales del país, más allá de la visa dorada. Aunque reconocen que la medida puede causar una breve avalancha de inversores que planeaban utilizar este esquema antes de su cancelación.

 

Diversos expertos del sector inmobiliario coinciden en que la ‘golden visa’ no ha tenido un gran impacto en las ventas de viviendas y que su eliminación no alterará significativamente el mercado. Argumentan que el problema de la vivienda en España radica principalmente en la escasez de oferta y el aumento de la demanda, y no en la presencia o ausencia de la ‘golden visa’.

 

A pesar de las opiniones divididas sobre si la ‘golden visa’ fue un reclamo efectivo para la inversión extranjera, la mayoría concuerda en que su eliminación tendrá un efecto mínimo en el mercado inmobiliario español. En resumen, se considera que la medida gubernamental no resolverá los problemas fundamentales del sector de la vivienda en España.

La tasación de una vivienda es un paso esencial al comprar o solicitar una hipoteca, siendo una evaluación objetiva del inmueble, a veces requerida oficialmente. Sin embargo, también hay opciones gratuitas que pueden ayudar en los primeros pasos. En Dr. House te explicamos por qué y cuándo debes tasar tu vivienda.

 

Realizada por un técnico cualificado bajo el sello de una empresa homologada, considera aspectos como el tamaño, instalaciones, estado y ubicación del inmueble, así como el mercado inmobiliario actual.

 

Los tasadores se centran en tres elementos clave: las características de la casa, su ubicación y la situación del mercado. Aunque deben seguir criterios objetivos, existe cierta subjetividad que puede influir en los resultados. La tasación es necesaria para solicitar una hipoteca, ampliarla, en casos de novación o subrogación, como aval, embargo, cambio de titularidad, entre otros. Aunque no es obligatoria para fijar el precio de venta, puede ser recomendable para tener una idea clara del valor.

 

A menudo, los bancos prefieren sus propias tasaciones, pero deben aceptar tasaciones recientes de empresas acreditadas. Estas tasaciones suelen tardar una o dos semanas desde la solicitud y tienen una validez de seis meses debido a posibles cambios en la propiedad o su entorno. El coste varía de 150 a 400 euros según la propiedad y su complejidad, pudiendo considerarse como un gasto fiscal.

 

La tasación de una vivienda es esencial para determinar su valor real y objetivo, considerando múltiples factores. Aunque existen opciones gratuitas, las tasaciones oficiales realizadas por empresas acreditadas son comúnmente requeridas para trámites como solicitar una hipoteca. Aunque los bancos pueden preferir sus propias tasaciones, deben aceptar las realizadas por empresas cualificadas. Es importante tener en cuenta que estas tasaciones tienen una validez de seis meses y su coste puede variar según la propiedad y su complejidad.

 

La hipoteca inversa se está convirtiendo en una estrategia financiera cada vez más relevante para aquellos que se jubilan. Esta opción ofrece la oportunidad de obtener ingresos mientras se conserva la propiedad de la vivienda y el derecho a residir en ella, una alternativa que no solo proporciona estabilidad financiera, sino que también mejora la calidad de vida al permitir envejecer en un entorno familiar y conocido.

 

Sin embargo, la hipoteca inversa sigue siendo un producto financiero relativamente nuevo y costoso, además de complejo de entender para muchos. En Dr. House te explicamos algunas claves fundamentales:

 

• Definición: la hipoteca inversa permite a los mayores convertir el valor de su casa en dinero en efectivo, obteniendo liquidez durante la jubilación a través de un préstamo otorgado por el banco basado en el valor de tasación de la vivienda.
• Tipo de interés: el interés suele ser más elevado que en una hipoteca tradicional debido a los riesgos adicionales, como la longevidad.
• Edad del solicitante: solo pueden acceder a este tipo de hipoteca personas mayores de 65 años o con discapacidad igual o superior al 33%.
• Titularidad de la vivienda: la vivienda debe estar en propiedad para solicitar la hipoteca inversa.
• Valor de la vivienda: se determina mediante una tasación y usualmente se otorga entre el 25% y 45% de su valor en función de la edad del solicitante.
• Modalidad de pago: se puede recibir el dinero en un pago único, pagos mensuales, una línea de crédito o combinación de estas opciones.
• Uso del dinero: no hay restricciones en su uso, pudiendo destinarse a gastos cotidianos, mejoras en el hogar, atención médica, viajes, etc.
• Plazo: flexible, pero el saldo total se paga al fallecimiento del titular, quedando los herederos con un año para gestionarlo.
• Herencia: es importante entender cómo afectará la hipoteca a los herederos, quienes podrían verse obligados a vender la propiedad para saldar la deuda.
• Asesoramiento financiero: se recomienda buscar asesoramiento independiente y especializado para comprender mejor los términos y condiciones de la hipoteca inversa.

 

Entender estos puntos y buscar asesoramiento profesional, es crucial para tomar decisiones sobre esta opción financiera en la jubilación.

Las subastas de viviendas ofrecen una oportunidad atractiva para inversores que buscan adquirir propiedades a precios inferiores al mercado, ya sea para su uso personal o como inversión. La principal ventaja de estas subastas radica en el precio, aunque es esencial reconocer que este tipo de transacciones pueden ser más complicadas y requieren un adecuado asesoramiento previo. En Dr. House te explicamos si vale la pena comprar una casa en subasta.

 

En España, las subastas de viviendas se realizan mediante procedimientos específicos que incluyen la fijación de un precio de salida y un sistema de pujas. No hay un único método para llevar a cabo estas subastas, ya que dependen del caso particular y pueden seguir procedimientos legales diferentes, con reglas de adjudicación específicas que varían en su nivel de protección para el deudor.

 

Existen dos tipos principales de subastas de viviendas: forzosas y voluntarias. Las subastas forzosas generalmente se producen como resultado de un proceso de ejecución de deuda, donde el deudor no puede cumplir con sus obligaciones financieras y se procede a la subasta de sus bienes para obtener liquidez. Por otro lado, las subastas voluntarias son iniciadas por los propietarios de los bienes y pueden ser realizadas ante notario o por vía judicial, como en casos de desacuerdos en comunidades de bienes.

 

La subasta de vivienda, se anuncia en el Portal de Subastas del BOE, permitiendo la participación de cualquier ciudadano que se registre en dicho portal. La transparencia y la accesibilidad han aumentado con el tiempo, ya que muchas subastas ahora se llevan a cabo en línea, lo que facilita la participación desde cualquier lugar.

 

Entre las ventajas de comprar una vivienda en subasta se encuentra la oportunidad de adquirirla a un precio inferior al de mercado, evitando algunos gastos como la tasación del inmueble y beneficiándose de un proceso transparente y público. Sin embargo, también existen riesgos, como la necesidad de contar con toda la liquidez necesaria para la compra, la posible falta de variedad en la oferta de inmuebles y los gastos imprevistos asociados con la propiedad.

 

En última instancia, determinar si vale la pena pujar por una vivienda en subasta depende de varios factores, incluyendo una investigación exhaustiva del estado del bien y la evaluación de posibles riesgos y costes adicionales. Es esencial comprender completamente el proceso y las implicaciones antes de tomar una decisión de compra en una subasta de vivienda.

Cuando buscamos un nuevo hogar, uno de los factores que a menudo pasa desapercibido pero que puede tener un impacto significativo en nuestra calidad de vida es el nivel de ruido en el vecindario. En España, existen leyes que regulan la tranquilidad en el hogar, protegiendo así el bienestar de los residentes. En Dr. House te explicamos cuáles son estas normativas para el descanso.

 

En primer lugar, la Ley de Propiedad Horizontal establece normas relacionadas con el uso y disfrute de las propiedades dentro de una comunidad de vecinos. Esta ley aborda específicamente el tema del ruido, prohibiendo actividades que puedan perturbar la tranquilidad de los vecinos, especialmente durante las horas nocturnas, incluyendo la emisión de ruidos excesivos provenientes de fiestas, música alta, obras de construcción, o cualquier otra actividad que pueda causar molestias.

 

Además, en muchas comunidades autónomas de España existen normativas específicas sobre el ruido y la convivencia en el vecindario. Por ejemplo, en Cataluña se aplica la Ley de Protección contra la Contaminación Acústica, que establece límites de decibelios permitidos en diferentes momentos del día y zonas residenciales. Esta ley también regula el horario en el que se pueden realizar actividades ruidosas, protegiendo así el descanso de los residentes.

 

Otra ley relevante es la Ley de Horarios Comerciales, que regula el funcionamiento de establecimientos comerciales y su impacto en el entorno residencial. Esta ley establece horarios específicos en los que los negocios pueden operar, evitando así que el ruido generado por actividades comerciales perturbe la tranquilidad de los vecinos, especialmente durante las horas de descanso.

 

Es importante tener en cuenta que el cumplimiento de estas leyes es fundamental para mantener un ambiente de convivencia pacífico en el vecindario. En caso de que se produzcan infracciones, los vecinos afectados tienen derecho a tomar medidas legales para hacer valer sus derechos y garantizar su bienestar.

 

Vivir en un vecindario tranquilo es esencial para disfrutar de una buena calidad de vida, por eso, al elegir un nuevo hogar, es importante considerar no sólo las características de la propiedad en sí, sino también el entorno en el que se encuentra, para garantizar una experiencia de vida satisfactoria y libre de molestias.

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha anunciado una resolución que otorga eficacia a la declaración de la Generalitat de Cataluña, marcando como “zona tensa” a un conjunto de 140 municipios durante un período de tres años, a partir del 16 de marzo de 2024. Esta medida, que te explicamos en Dr. House,  entra en vigor con una serie de novedades significativas para el mercado inmobiliario en Cataluña.

Una de las principales novedades es la definición de “gran tenedor”, que abarca tanto a personas físicas como jurídicas que posean cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial dentro del área tensa, o más de diez inmuebles urbanos a nivel nacional con una superficie construida superior a 1.500 m2, excluyendo garajes y trasteros.

Los profesionales inmobiliarios tienen ahora la obligación de informar a los posibles arrendatarios sobre la condición de zona tensa de la vivienda, así como detallar la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento habitual en los últimos cinco años, junto con el valor según el índice de referencia de precios de alquiler aplicable.

Se establece también una prórroga extraordinaria de tres años para los contratos de arrendamiento firmados después del 26 de mayo de 2023 en zonas tensas, bajo ciertas condiciones.

En cuanto a incentivos fiscales, se introducen reducciones del rendimiento neto positivo del impuesto sobre la renta de las personas físicas para los contratos de arrendamiento de vivienda en zonas declaradas tensas. Estas reducciones van desde el 90% hasta el 50%, dependiendo de varios factores como la disminución de la renta de alquiler o la realización de mejoras en la vivienda.

Además, se permite un incremento adicional del 10% en la renta de viviendas ubicadas en zonas tensas bajo ciertas condiciones, como haber realizado rehabilitaciones o mejoras de eficiencia energética.

La normativa también establece diferentes supuestos para el cálculo de las rentas de alquiler, dependiendo de si la vivienda se encuentra en zona tensa, quién es el arrendador y si ha sido arrendada en los últimos cinco años, entre otros factores.

Estas medidas buscan abordar los desafíos específicos del mercado inmobiliario en Cataluña, especialmente en áreas consideradas como “tensas”, con el objetivo de equilibrar los intereses de arrendadores y arrendatarios y garantizar un acceso justo a la vivienda.